根据今年版的瑞银全球房地产泡沫指数，房地产市场的失衡状况急剧下降。只有苏黎世和东京仍处于房地产泡沫风险类别中。在这项研究中，瑞银分析了全球 25 个主要城市的住宅房地产价格。2022年中至2023年中，城市实际房价平均下降5%。价格可能会进一步下跌。

苏黎世，2023 年 9 月 20 日——根据瑞银 2023 年全球房地产泡沫指数，过去两年全球通胀和利率飙升导致全球金融中心房地产市场失衡状况急剧下降。在今年的版本中，只有两个城市——苏黎世和东京——仍处于泡沫风险类别，比一年前的九个城市有所减少。以前处于泡沫风险区的多伦多、法兰克福、慕尼黑、香港、温哥华、阿姆斯特丹和特拉维夫现在都处于估值过高的区域。与去年相比，迈阿密、日内瓦、洛杉矶、伦敦、斯德哥尔摩、巴黎和悉尼的房地产市场也继续被高估。  

同样，纽约、波士顿、旧金山和马德里的失衡状况也有所下降。根据该指数，这些房地产市场目前估值合理，米兰、圣保罗和华沙也是如此。这也适用于新加坡和迪拜，尽管它们作为地缘政治避风港的声誉最近引发了租赁和购买需求的激增。

价格全面调整
由于融资成本上升，房价增长受到影响，大多数市场的平均抵押贷款利率自 2021 年以来大约增加了两倍。所分析的 25 个城市的年度名义价格增长在一年前 10% 的强劲上涨后陷入停滞。瑞银全球财富管理首席投资办公室房地产主管克劳迪奥·萨普泰利 (Claudio Saputelli)补充道：“按通胀调整计算，现在的价格实际上比 2022 年中期低了 5%。平均而言，这些城市失去了大流行期间大部分实际价格涨幅，现在再次接近 2020 年中期的水平。”

在去年风险评分最高的两个城市法兰克福和多伦多，过去四个季度的实际价格下跌了 15%。高市场估值和相对较短的抵押贷款期限也使斯德哥尔摩的房价承受巨大压力，而悉尼、伦敦和温哥华的房价承受的压力较小。相比之下，在马德里、纽约和圣保罗这些迄今为止风险估值适中的城市，实际房价继续以温和的速度上涨。

通货膨胀降低泡沫风险
失衡的急剧下降不仅是房价下跌造成的，也是通货膨胀驱动的收入和租金增长造成的。自 2022 年中期以来，抵押贷款增长减半，家庭债务与收入之比一直在下降，尤其是在欧洲。而且，除美国外，名义租金增长显着加快，并且在所有分析地区均呈正增长。

然而，通胀驱动的收入增长以及价格调整还不足以显着提高负担能力。平均而言，技术服务人员经济上能够负担得起的居住空间仍比大流行开始前减少了 40%。如果利率保持在目前的高位，价格可能会进一步下跌（至少按实际价值计算）。

需求出现萌芽
然而，在一些城市，下一次房价上涨的种子已经播下。混合工作并没有持续削弱对城市生活的需求，而且随着最近发放的建筑许可证减少，住房短缺可能会加剧——尤其是在欧洲城市中心。瑞银全球财富管理研究的主要作者马蒂亚斯·霍尔泽总结道：“住房需求持续积累，一旦家庭财务状况改善，价格可能会反弹。”